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无权处分中买卖合同有效的现实意义

时间:2020-06-16

杭州经济律师整理,
 无权处分中买卖合同有效的现实意义

    在《买卖合同解释》出台之前,对处分权有瑕疵的买卖合同的处理一直有较大争议。房屋已经完成交付与转移登记的情况相对好处理,法院直接以物权的善意取得为由彻底解决纠纷。但在合同尚未履行完毕的情况下,双方权利义务如何确定,买房人、卖房人及其配偶各执己见,争执不下,此时的核心争议即合同是否有效,能否继续履行。司法解释出台之后,合同效力的争议,更精确地说是债权行为合同的效力争议得以解决,但债权行为的存在是为了解决物权的转移问题,房屋买卖合同有效后,物权上的争议如何解决,买受人能否请求转移物权,如何实现物权的转移? 合同法与物权法属于不同的法律部门,分别调整民法上物的静态关系与动态关系。

    最高人民法院提出:房地产转让已经属于房地产三级市场,应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上,《买卖合同解释》虽然主要适用动产,但在不动产交易上,也要与该解释第3条规定的精神保持一致,要正确适用合同效力和物权变动区分原则,发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能,既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效,可以考虑根据当事人过错程度,通过违约责任来平衡双方利益。

    就此处所讨论之问题,卖房人之配偶可以依据合同之相对性,行使自己的共有物权,而拒绝履行卖房人个人签订的合同;买房人固然可以要求卖房人个人履行所签订的合同,但这一请求因为卖房人个人的权利不完整,难以实现,买房人也可以退而求其次,要求卖房人个人承担履行不能的违约责任,这一请求基于房屋买卖合同的有效性,可以成立并得到法院支持。目前,法院这一观点较为主流,如《民通意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”北京市高级人民法院即认为:“夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。‘善意’的判断时点以买受人申请过户登记时为准。”

    但当前形势下,买房多为刚需,买房人仍然是以得到房屋为首要目标,此时,实现这一目标的基础在于买卖合同对配偶的约束力,而突破口有两种选择:一是卖房人是否构成表见代理;二是配偶有默示同意等意思表示。但对这两种事由的存在,原告也就是买房人,应该承担相应的举证责任,证明相关事实基础的存在。
杭州经济律师事务所,杭州律师,姚青 来源 婚姻纠纷裁判思路与疑难案例 黄海涛

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