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卖房人表见代理之构成与效果

时间:2020-06-16

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 卖房人表见代理之构成与效果

    表见代理,是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,其与善意第三人进行的法律行为,应由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理的一种,只是因特殊外在表象而由法律赋予了其有权代理的法律效果,有利于保护善意第三人的利益,维护交易安全。

1.表见代理的一般性规范 表见代理在我国实证法上亦有规定。《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”根据这一规定,学理上认为表见代理可以根据表现形态分为三种,即授权表示型表见代理、权限逾越型表见代理和权限延续型表见代理。就表见代理的具体认定与适用问题,最高人民法院亦有专门的规定,在《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出:表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时,应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务,此外还要考虑合同的缔结时间,以谁的名义签字,是否盖有相关印章及印章真伪,标的物的交付方式与地点,购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途,建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素,作出综合分析判断。

2.婚姻关系中表见代理的运用 《婚姻法解释一》第17条第2项规定:“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这一规定是在家事代理权的调整范围之外,以“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的”表见代理制度,限制配偶之权利,保障交易安全的又一重要规范。 表见代理在婚姻关系内部的运用,实践中主要反映在夫妻共同债务认定方面。例如,浙江省高级人民法院即认为,夫妻一方超出日常生活需要范围负债的,应认定为个人债务,但下列情形除外:
(1)出借人能够证明负债所得的财产用于家庭共同生活、经营所需的;
(2)夫妻另一方事后对债务予以追认的。不属于家庭日常生活需要负债的,出借人可以援引《合同法》第49条关于表见代理的规定,要求夫妻共同承担债务清偿责任。援引表见代理规则要求夫妻共同承担债务清偿责任的出借人,应对表见代理的构成要件承担证明责任。表见代理的证明责任,适用《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定。

3.卖房人构成表见代理的证明 在事实的证明问题上,民事诉讼以“谁主张,谁举证”为基本原则。故就本文所讨论之主题,依据表见证明的规定,应当由买房人在诉讼中证明其为善意相对人,卖房人有表见代理的外观,故买房人基于表见代理制度,可以要求卖房人之配偶承担被代理之权利义务,即共同履行买卖合同中约定的权利与义务。 就具体的证明方法与证明要求问题,因房屋为重要之资产,房屋买卖为重大交易行为,故各方均应当在此过程中尽到充分的注意义务,但笔者认为,具体的注意事项与表见代理之外观及善意之认定,应当根据买卖房屋的物权登记状况而有所区分。具体而言:
(1)双方买卖之房产登记在夫妻双方名下,夫妻之一方以个人名义卖房的,基于物权登记公示公信的效力,买房人应当尽到对物权登记的充分注意义务,买房人此时应当直接予以拒绝,否则即使签订了合同,亦不能以表见代理为由要求卖房人之配偶承担合同责任。
(2)双方买卖之房产登记在夫妻双方名下,夫妻之一方在签订合同过程中,主张已经获得配偶之授权,卖房人为夫妻二人之共同意思的,该卖房人应当提供另一方同意卖房之严格证据,如授权书、公证书等,否则无从构成表见代理之外观,买房人也无权主张表见代理之效果。
(3)双方买卖之房产登记在夫妻一方名下,该方以个人名义卖房的,基于房屋买卖之重要性,并结合当前房屋买卖中介之一般操作惯例,买房人应当询问并了解卖房人之配偶的意见,卖房人主张其已经获得配偶同意的,除了授权书与公证书类的严格证据之外,也可以提供相应之初步证据,如配偶之身份证,房屋中介人之证言,或通过现场拨打电话之方式确认。 买房人能够证明以上环节的,应当认定卖房人已经构成表见代理,并判定其配偶共同履行合同义务。
杭州经济律师事务所,杭州律师,姚青 来源 婚姻纠纷裁判思路与疑难案例 黄海涛

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